Reglement PPE

Propriété par étage
Règlement d’administration et d’utilisation

Chapitre I – Objet et limite du droit

Article 1 – Bases légales

La propriété par étage de l’immeuble, objet des présentes, est régie par le présent règlement d’administration et d’utilisation ainsi que par les articles 712a à 712t du Code civil suisse. Le règlement est mentionné au Registre foncier du district de Nyon.

Article 2 – Force obligatoire

Le règlement a force obligatoire pour tous les copropriétaires, leurs ayants droit et leurs ayants cause. L’achat d’une part de copropriété entraîne de plein droit l’acceptation du règlement.

Article 3 – Désignation

Le présent règlement a pour objet le bien-fonds désigné comme suit au cadastre de la commune de Saint-Cergue :

Parcelle 145, Feuille 6
Numéro d’assurance 146
Désignation cadastrale : « L’Observatoire, pavillon de tennis, pré-champ bois »

Chapitre II – Parts de copropriété ou lots

Article 4 – Quotes-parts

L’immeuble est divisé en 42 parts de copropriété, dénommées lots ou quotes-parts, selon tableau annexé faisant partie intégrante de l’acte constitutif. Les quotes-parts sont exprimées en pour mille de la valeur du bien-fonds et figurent dans le tableau annexé.

Chaque lot de copropriété comporte :

un droit de libre disposition des parties privées, dans les limites de la loi et du présent règlement ;
un droit collectif de jouissance et d’administration des parties communes.

Les locaux sont délimités conformément au plan déposé au Registre foncier, lequel fait partie intégrante de l’acte constitutif.

Article 5 – Rectification

Les quotes-parts de copropriété fixées avant ou pendant la construction du bâtiment seront vérifiées après l’achèvement des travaux et, si besoin est, rectifiées.

Chapitre III – Distinction entre les parties privées et les parties communes

Article 6 – Parties privées

Sont notamment parties privées, objet de l’usage exclusif des copropriétaires :

les locaux compris dans chaque lot, ainsi que leurs annexes éventuelles figurant sur le tableau annexé ;
les murs et cloisons de division interne dans les locaux, à l’exception de ceux prévus dans les parties communes ;
tous les revêtements de sols, plafonds et murs, y compris les matériaux d’isolation ;
la menuiserie intérieure avec les portes et armoires, y compris la ou les portes palières ;
les fenêtres, portes-fenêtres, stores et volets et leurs appuis ;
les toiles de tente et leur mécanisme ;
les installations sanitaires et la robinetterie ;
les installations électriques, de radio, de télévision et de téléphone, avec les conduites qu’elles impliquent, à l’intérieur du lot seulement ;
les canalisations intérieures et leur embranchement, à l’exception de celles de transit ;
les radiateurs du chauffage central ;
les cheminées d’appartement et leurs canaux ;
et, en général, tout ce qui est à l’intérieur des locaux et qui peut être supprimé ou modifié sans compromettre l’existence, la solidité ou la structure du bâtiment, sans endommager les parties, ouvrages et installations communes, sans modifier l’aspect extérieur, sans restreindre l’exercice des droits des autres copropriétaires.

La présente désignation n’est qu’énonciative et non limitative.

Article 7 – Parties communes

Sont parties communes, affectées à l’usage commun de tous les copropriétaires :

la totalité du bien-fonds ;
les murs, clôtures, grilles et portails qui délimitent la propriété ;
les places, accès, pelouses et jardins ;
les arbres, plantations, places de jeux, bassins et ornements divers ;
les fondations de l’immeuble ;
les murs de soutènement, porteurs et de séparation des lots ;
les façades avec leurs revêtements et leurs ornements ;
la charpente et le toit ;
les balcons, à l’exclusion du revêtement de leurs sols ;
les combles ;
les fenêtres et vitrages des parties communes ;
la ferblanterie, les chéneaux et descentes ;
le hall et la porte d’entrée de l’immeuble, les escaliers, cages d’escaliers, paliers d’étage et leur aménagement (boîtes aux lettres, etc.) ;
les couloirs, corridors et portes des parties communes ;
les locaux de service, notamment : chaufferie, buanderie, etc., avec leurs installations et accessoires ;
la ou les citernes à mazout ;
~~l’abri de protection civile avec ses accessoires ;~~
l’ascenseur éventuel ;
les canalisations d’eau, du chauffage, les conduites et installations de l’électricité ou du gaz, du téléphone, de la radio, de la télévision, jusqu’au point d’embranchement en direction des locaux privés ;
les dévaloirs avec leurs colonnes, les locaux et accessoires ;
les portes d’accès aux locaux de services communs et aux parties communes ;
les coffres, gaines, conduits, colonnes de chute et cheminées générales de l’immeuble ;
les canalisations d’égouts, des eaux usées et des toits.

Cette énumération est purement énonciative et non limitative.

Chapitre IV – Usage et jouissance des parties privées et des parties communes

Article 8 – Parties privées (en général)

A) Parties privées
Chaque copropriétaire jouit et dispose librement des locaux sur lesquels il exerce un droit exclusif de jouissance et d’administration et les aménage à son gré, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires ou aux intérêts de la communauté, et sous les réserves ci-après :

a) Absences :
En cas d’absence, le propriétaire prend toutes dispositions utiles pour éviter que ne se produisent, par sa faute ou sa négligence, dans ses locaux ou dans une partie de l’immeuble, des dégâts (notamment gel, fuite d’eau ou de gaz, incendie, explosion, obstruction des canaux, descentes et dévaloirs, chute d’objets placés sur les fenêtres ou balcons, etc.).

Il dépose une clé chez un voisin ou le concierge et en informe ce dernier ou l’administrateur. Si l’accès aux locaux privés est indispensable à la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, l’administrateur est autorisé à y pénétrer. En pareil cas, le copropriétaire doit être avisé au plus tôt.

b) Animaux :
La détention de chiens, chats et autres animaux est tolérée à condition qu’ils ne gênent pas d’autres copropriétaires. Les copropriétaires éviteront d’attirer les pigeons, mouettes et autres animaux pouvant salir ou endommager l’immeuble.

Article 9 – Parties privées (en particulier)

Il est d’autre part prévu les dispositions particulières suivantes :

a) Modifications et travaux :
Chaque copropriétaire peut modifier, comme bon lui semble, la disposition intérieure de son lot, mais en cas de percement de gros murs de refend, il doit faire exécuter, à ses frais, les travaux sous la surveillance d’un architecte ou d’un ingénieur désigné par l’administrateur ; il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble. La réparation de tous dommages pouvant être causés par ces modifications lui incombe.

b) Bruits – trépidations – odeurs et fumée :
L’usage des appareils de radio et autres, ainsi que des instruments de musique, est autorisé sous réserve de l’observation des règlements de ville et de police et sous réserve également que le bruit en résultant ne soit pas gênant pour les voisins. Tout bruit ou tapage nocturne de quelque nature que ce soit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements ou locaux, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit.

Aussi bien dans les appartements que dans les autres locaux, il est interdit d’exercer une activité susceptible d’importuner les autres copropriétaires ou de leur causer un dommage, comme par exemple de provoquer du bruit ou des trépidations, ou de répandre des odeurs ou fumée pouvant les incommoder.

c) Antennes :
Si une antenne de radio et télévision est installée sur le toit, elle est raccordée à chaque appartement. L’installation d’antennes particulières extérieures n’est pas autorisée.

d) Enseignes :
Il ne peut être placé sur la façade de l’immeuble aucune enseigne ou écriteau quelconque, sans l’accord écrit de l’administrateur.

e) Entretien :
Le copropriétaire est tenu d’entretenir à ses frais ses locaux de manière à assurer la solidité, la salubrité et la sécurité du bâtiment. Afin d’éviter les fuites d’eau et les vibrations dans les canalisations, les robinets doivent être maintenus en bon état de fonctionnement et les réparations exécutées sans retard.

f) Fenêtres et balcons :
Il ne peut être étendu du linge aux fenêtres et balcons ; aucun objet ne peut être posé sur le bord des fenêtres et balcons ; les vases à fleurs doivent être fixés et reposer sur des dessous étanches de nature à conserver l’excédent d’eau pour ne pas détériorer les murs ni incommoder les voisins ou passants.

Il est interdit de jeter quoi que ce soit par les fenêtres ou les balcons, de secouer des tapis, nattes, brosses, balais, chiffons, etc., dans les escaliers, aux fenêtres et hors des balcons.

g) Gel :
Les copropriétaires prennent toutes mesures utiles pour éviter le gel des installations, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur.

h) Harmonie et esthétique de l’immeuble :
Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, persiennes, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne peuvent être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de l’administrateur et sous réserve des quorums éventuels fixés dans le présent règlement ou par la loi.

i) Ramonage :
Les cheminées et les appareils qu’elles desservent doivent être ramonés selon les règlements d’usage. L’utilisation des poêles à combustion lente est formellement interdite. Chaque copropriétaire est responsable de tous les dégâts occasionnés dans l’immeuble par un feu de cheminée qui se serait déclaré chez lui.

j) Réparations – accès des ouvriers :
Les copropriétaires doivent supporter, sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviennent nécessaires aux choses communes, quelle qu’en soit la durée, et, si besoin, livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.

k) Responsabilité :
Tout propriétaire reste responsable à l’égard de ses copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence, celle d’un de ses locataires ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.

l) Surcharge des planchers :
Il ne peut être placé ni entreposé aucun objet dont le poids excède la limite de charge des planchers, de façon à ne pas compromettre leur solidité ou celle des murs, ni lézarder les plafonds.

m) Terrasses :
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de terrasses doivent les maintenir en parfait état d’entretien. Ils sont personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc., provenant de leur fait, directement ou indirectement, des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supportent, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s’avèrent nécessaires. En cas de carence, les travaux peuvent être commandés par l’administrateur, à leurs frais.

Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale sont à la charge de la communauté.

n) Toiles de tente et nattes :
La pose de toiles de tente et nattes est obligatoire, aux frais de chaque copropriétaire ; leur couleur et qualité sont fixées par l’administrateur. Le tout doit être entretenu en bon état, aux frais de chaque copropriétaire.

Article 10 – Destination

Les lots ne peuvent servir qu’à l’usage auquel ils sont destinés. Tout changement de destination doit être préalablement accepté par les deux tiers des copropriétaires et sous réserve des dispositions légales en vigueur.

Article 11 – Parties communes (en général)

B) Parties communes
Chaque propriétaire use des parties communes suivant leur destination propre et selon les besoins découlant de la jouissance normale de son lot, mais dans une mesure compatible avec les droits des autres copropriétaires et avec les intérêts de la communauté. Chaque copropriétaire est tenu d’informer l’administrateur ou les autres copropriétaires de tous les dommages causés aux parties communes dont il a connaissance.

Article 12 – Parties communes (en particulier)

Il est, d’autre part, prévu les dispositions particulières suivantes :

a) Ascenseur :
S’il existe un ascenseur, il est uniquement réservé au transport de personnes à l’exclusion des enfants non accompagnés. Les détériorations provoquées par tout autre usage sont à la charge du fautif.

b) Chambre à lessives – étendage :
Les copropriétaires utilisent la chambre à lessives et l’étendage aux jours fixés ; ils doivent se conformer au règlement affiché. L’énergie consommée par tous les appareils, l’entretien, l’amortissement usuel, ainsi que l’eau chaude utilisée, sont à la charge des copropriétaires.

c) Chauffage :
L’administrateur décide de la mise en service et de l’arrêt du chauffage, en tenant compte, dans la mesure du possible, des désirs exprimés par les copropriétaires.

d) Conciergerie :
Ce service, s’il existe, est assuré par un concierge qui sera choisi par l’administrateur et engagé par contrat. Le contrat doit prévoir les tâches incombant au concierge. Les travaux d’entretien, de nettoyage et de jardinage peuvent être éventuellement confiés à des maisons spécialisées qui effectueront leurs travaux sous le contrôle du concierge.

e) Dépôt :
Aucun propriétaire ne peut encombrer, même temporairement, les parties communes, notamment le hall d’entrée, les escaliers, les paliers, les couloirs des caves, ni les utiliser à des fins personnelles ou y déposer quoi que ce soit en dehors de leur usage normal.

f) Dévaloir :
S’il existe un dévaloir, toute chose jetée doit être emballée. Il est interdit d’y jeter des liquides, des cartons, des bouteilles, des cendres chaudes, etc. Les copropriétaires déposent dans le local approprié cartons et journaux, bouteilles, fleurs et, en général, tout objet pouvant obstruer le dévaloir.

g) Dommages divers :
Les dommages causés aux parties et installations communes par un copropriétaire, ses employés, ses visiteurs, son locataire ou un occupant quelconque de ses locaux sont réparés à ses frais.

h) Jardins et places de parc :
Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale sont à la charge de la communauté. Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardins ou places de parc doivent les entretenir à leurs frais ; ils veillent à ce que ces lieux soient toujours parfaitement propres et libres de tous dépôts pouvant nuire à l’esthétique de l’immeuble ou de ses abords. En cas de carence, les travaux nécessaires peuvent être commandés par l’administrateur, à leurs frais.

i) Servitudes :
Les copropriétaires doivent respecter toutes les servitudes qui grèvent la propriété.

j) Stationnement :
Le stationnement prolongé et régulier de véhicules est interdit sur la propriété en dehors des emplacements réservés à cet effet.

Chapitre V – Les charges et frais communs

Article 13 – Définition – répartition

La définition des charges et frais communs ainsi que leur répartition entre les copropriétaires sont conformes à la loi, sauf disposition contraire du présent règlement.

Article 14 – Contributions

Chaque copropriétaire doit verser, en mains de l’administrateur ou au compte bancaire de la communauté, dans les quinze premiers jours de chaque trimestre civil, une avance sur sa contribution aux charges communes. Ces avances sont fixées chaque année par l’assemblée des copropriétaires.

Le solde débiteur de l’exercice précédent est payé dans les trente jours dès l’approbation des comptes par l’assemblée. S’il y a un solde créditeur, il peut être porté en compte en déduction du prochain versement.

Article 15 – Charges

Les copropriétaires qui ne verseraient pas leur contribution dans les délais fixés sont passibles d’une pénalité de retard fixée à 5%. En outre, l’administrateur, en vertu de l’article 712i, alinéa 2, du Code civil suisse, peut prévoir l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire débiteur. La communauté a aussi, en vertu de l’article 712k CCS, un droit de rétention sur les meubles garnissant les locaux de ce dernier.

Les charges et frais communs comportent, en particulier :

les dépenses nécessitées par l’entretien courant, les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communes ;
les frais d’administration générale ainsi que l’indemnité versée à l’administrateur ;
les frais de conciergerie, l’eau froide, l’électricité des locaux communs et du parc ;
les contributions de droit public et impôts incombant à l’ensemble des copropriétaires ;
les primes d’assurances collectives, notamment celles contre l’incendie et autres dommages du bâtiment, responsabilité civile, dégâts d’eau, accidents-concierge.

Article 16 – Chauffage

Les frais de chauffage central, notamment le coût du combustible et les dépenses pour l’entretien de l’installation, se répartissent entre les copropriétaires selon le cube chauffé de chaque lot, conformément à l’usage en vigueur dans les immeubles locatifs. Un décompte annuel est établi.

Article 17 – Eau chaude

Le coût de l’eau chaude, frais d’entretien de l’installation compris, se répartit entre les copropriétaires selon le cube chauffé ou, s’il existe des compteurs individuels, selon la consommation. Un décompte annuel est établi.

Article 18 – Assurances

La copropriété a l’obligation d’assurer le bâtiment contre les dégâts d’eau, les bris de glaces, la responsabilité civile et les accidents du concierge. L’administrateur est chargé de contracter ces polices au nom de la communauté.

Il est recommandé aux copropriétaires de conclure pour eux-mêmes une assurance responsabilité civile ménage ainsi qu’une assurance dégâts d’eau complémentaire pour leur mobilier. Dans le canton de Vaud, l’assurance incendie pour le mobilier est obligatoire.

Article 19 – Fonds de rénovation

Il est créé un fonds de rénovation pour assurer la couverture financière des travaux importants d’entretien et de rénovation de l’immeuble.

Il est alimenté par une contribution annuelle fixée par l’assemblée et obligatoire pour chaque copropriétaire, ainsi que par le produit de la location éventuelle des parties communes.

L’assemblée des copropriétaires décide du placement et de l’utilisation de la contre-valeur de ce fonds.

Chapitre VI – Organisation

Article 20 – Organes de la communauté

Les organes de la communauté sont :

A) L’assemblée des copropriétaires
B) L’administrateur
C) Le contrôle

Article 21 – Compétences

A) L’assemblée des copropriétaires
L’assemblée des copropriétaires est le pouvoir suprême. Elle prend toutes décisions concernant les actes d’administration qui, d’après la loi et le présent règlement, intéressent l’ensemble des copropriétaires et ne relèvent pas de l’administrateur ou de membres individuellement.

Article 22 – Réunion – Présidence

L’assemblée se réunit au moins une fois par an, dans les six mois qui suivent la clôture des comptes annuels. Elle est présidée par l’administrateur si elle n’en a pas décidé autrement.

Article 23 – Convocations et communications

L’assemblée est convoquée par l’administrateur dix jours à l’avance, par lettre recommandée à chaque copropriétaire. Les objets portés à l’ordre du jour sont mentionnés dans la convocation. Les propositions individuelles doivent être adressées à l’administrateur au moins cinq jours avant l’assemblée.

L’assemblée doit être convoquée à la demande écrite des copropriétaires disposant du cinquième des parts.

Tous les copropriétaires peuvent, s’il n’y a pas d’opposition, tenir une assemblée sans observer les formes prévues pour sa convocation. Aussi longtemps que les copropriétaires sont tous présents ou représentés, l’assemblée a le droit de délibérer et de statuer valablement sur tous les objets qui sont de son ressort.

Chaque copropriétaire doit communiquer l’adresse de son domicile à l’administrateur. Toute communication ou convocation faite à cette adresse est réputée valable.

Article 24 – Procès-verbal

Les décisions font l’objet d’un procès-verbal. Le secrétaire, qui n’est pas obligatoirement copropriétaire, est désigné par l’assemblée.

Article 25 – Exercice du droit de vote

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en commun d’un lot, elles n’ont qu’une voix correspondant au montant de leur quote-part et l’expriment par un représentant. Le copropriétaire, titulaire du droit exclusif sur plusieurs lots, ne dispose que d’une seule voix. Toutefois, pour calculer la majorité qualifiée, il sera tenu compte de la somme des millièmes de copropriété que représentent ses lots.

Toute décision de l’assemblée peut être remplacée par un accord écrit de tous les copropriétaires.

L’administrateur, non copropriétaire, n’a qu’une voix consultative.

Article 26 – Représentation

Les copropriétaires peuvent se faire représenter par une autre personne moyennant procuration écrite. Tout copropriétaire domicilié à l’étranger est tenu de désigner un mandataire, même non copropriétaire, ayant son domicile en Suisse et qui soit habilité à recevoir valablement toutes communications pour son compte et à le représenter aux assemblées.

Article 27 – Quorum

L’assemblée des copropriétaires peut délibérer valablement si la moitié de tous les copropriétaires, mais au moins deux, représentant en outre au moins la moitié de la valeur des parts, sont présents ou représentés.

Si l’assemblée n’atteint pas le quorum, une seconde assemblée est convoquée, qui peut se tenir au plus tôt dix jours après la première. La nouvelle assemblée peut délibérer valablement si le tiers de tous les copropriétaires, mais deux au moins, sont présents ou représentés.

S’il n’est pas possible de tenir une assemblée habile à prendre des décisions, chacun des copropriétaires et l’administrateur peuvent demander au juge du for d’ordonner les actes d’administration nécessaires.

Article 28 – Majorités (général)

Le quorum légal étant atteint, l’assemblée prend ses décisions à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. En cas d’égalité des voix, la décision des copropriétaires dont les parts réunies représentent le plus grand nombre de millièmes l’emporte. Sont réservées les dispositions de la loi ou du règlement exigeant une autre majorité (majorité simple, majorité absolue de tous les copropriétaires, double majorité ou majorité qualifiée, unanimité).

Article 29 – Majorité simple

La majorité simple des copropriétaires présents ou représentés peut valablement statuer dans les cas suivants :

régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l’administrateur, l’art. 647b CCS étant réservé ;
nommer et révoquer l’administrateur ainsi que fixer sa rémunération, l’art. 647b CCS étant réservé ;
désigner éventuellement un comité ou un délégué chargé de représenter les copropriétaires auprès de l’administrateur ;
approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires ;
fixer la contribution annuelle au fonds de rénovation ;
donner décharge à l’administrateur ;
conclure les polices d’assurances d’intérêt commun ;
autoriser l’administrateur à soutenir un procès dans un domaine relevant de ses compétences (art. 712t, al. 2 CCS) ;
autoriser l’administrateur à louer ou faire louer les locaux et emplacements communs susceptibles d’être loués ;
désigner éventuellement l’organe de contrôle.

Article 30 – Majorité absolue

La majorité de tous les copropriétaires est nécessaire pour :

les travaux d’entretien, de réparation et de réfection qu’exige le maintien de la valeur et de l’utilité de la chose (art. 647c CCS) ;
l’autorisation d’intenter une action contre un copropriétaire en vue de son exclusion (art. 649b al. 2 CCS) ;
requérir l’inscription d’une hypothèque légale (art. 712i, al. 2 CCS).

Article 31 – Double majorité ou majorité qualifiée

La majorité de tous les copropriétaires représentant, en outre, plus de la moitié de la valeur des parts, est nécessaire pour :

les adjonctions et modifications au présent règlement (art. 712g, al. 3 CCS), à l’exception de celles prévues à l’art. 712g, al. 2 CCS ;
les actes d’administration importants (art. 647b CCS) ;
les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité (art. 647d CCS).

Les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l’usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.

Lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu’elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu’elle dépasse le montant qui peut lui être demandé.

Article 32 – Unanimité

Le consentement de tous les copropriétaires est nécessaire pour :

les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l’aspect ou à en rendre l’usage plus aisé (art. 647e CCS). Si ces travaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant, en outre, plus de la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l’opposition d’un copropriétaire dont le droit d’usage et de jouissance n’est pas entravé durablement, pourvu que les autres copropriétaires l’indemnisent de l’atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de frais ;
les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose (art. 648, al. 2 CCS). Si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de tels droits ;
les modifications des règles concernant la compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction (art. 712g, al. 1 et 2 CCS).

Article 33 – Élection (Administrateur)

B) L’administration
L’assemblée élit l’administrateur pour une année ou plus. L’administrateur peut être un copropriétaire ou un tiers, une personne physique ou morale. Il est rééligible. L’administrateur peut être révoqué en tout temps par l’assemblée, sous réserve de dommages-intérêts éventuels.

Article 34 – Attributions

L’administrateur a notamment les attributions suivantes :

il exécute tous les actes d’administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du présent règlement ainsi qu’aux décisions de l’assemblée des copropriétaires ;
il établit éventuellement un règlement de maison ;
il prend toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage, ou pour faire cesser un trouble ;
il fait exécuter les travaux d’entretien et les réparations courantes ;
il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu’il détient, notamment le fonds de rénovation ;
il doit placer judicieusement les fonds provenant des contributions versées par les copropriétaires, utiliser un compte bancaire pour les mouvements de fonds intéressant la communauté et placer la contre-valeur du fonds de rénovation en valeurs pupillaires ;
il assure le paiement des impôts compris dans les charges communes, des primes d’assurances à la charge commune, du salaire du concierge, des contributions d’eau et d’électricité à l’usage commun, du combustible, des réparations aux parties communes et dépenses d’entretien de celles-ci ;
il choisit et révoque le concierge, lui donne des ordres et fixe son salaire ;
il veille au bon fonctionnement des services de chauffage et d’eau chaude ;
il tient la comptabilité et veille à la conservation des titres, registres et de toutes pièces utiles ;
il présente un rapport de gestion et les comptes de la communauté à l’assemblée des copropriétaires ;
il renseigne les copropriétaires qui en font la demande sur les questions d’intérêt commun et leur permet de consulter les comptes et dossiers se rapportant à l’administration de l’immeuble ;
il convoque l’assemblée chaque fois qu’il le juge utile ou à la demande des copropriétaires ;
il doit contracter les assurances incendie et autres dommages, dégâts des eaux pour tout l’immeuble (y compris les propriétés par étage), responsabilité civile de la copropriété et accidents professionnels du concierge, en exécution des décisions de l’assemblée ;
il veille à ce que, dans l’exercice des droits exclusifs et dans l’utilisation des parties et installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le présent règlement et le règlement de maison éventuel soient observés ;
il poursuit, au nom de la communauté, le copropriétaire qui ne paierait pas sa quote-part des charges communes, des frais d’entretien et de réparation et du fonds de rénovation ;
il requiert l’inscription d’une hypothèque légale sur la part du copropriétaire débiteur de contributions aux charges communes et exerce le droit légal de rétention sur le mobilier garnissant les locaux de ce copropriétaire ;
il loue ou fait louer les locaux et emplacements communs susceptibles de l’être.

Article 35 – Représentation

L’administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers pour toutes les affaires qui relèvent de l’administration commune et entrent dans ses attributions légales.

Sauf en procédure sommaire, l’administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d’urgence pour lesquels l’autorisation peut être demandée ultérieurement.

Article 36 – Notifications

Les déclarations, sommations, jugements et décisions destinés à l’ensemble des copropriétaires peuvent être notifiés valablement à l’administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de la chose.

Article 37 – Désignation (Contrôle)

C) Le contrôle
L’assemblée des copropriétaires peut désigner un ou des contrôleurs des comptes et de la gestion de l’administrateur. Une fiduciaire peut être chargée de ce contrôle.

Chapitre VII – Constitution de droits réels – Cession de parts

Article 38 – Cession, usufruit, droit d’habitation

Le présent règlement est opposable aux acquéreurs de parts ainsi qu’aux usufruitiers et aux bénéficiaires d’un droit d’habitation. Le cessionnaire est tenu solidairement avec le cédant au paiement des contributions communes de l’année en cours.

Le copropriétaire qui aliène son lot ou le grève d’un usufruit ou d’un droit d’habitation doit en aviser l’administrateur dans les huit jours par lettre recommandée.

Article 39 – Droit de préemption

Les copropriétaires n’ont pas de droit de préemption contre tout tiers acquéreur d’une part.

Article 40 – Gages immobiliers

Tout copropriétaire a la faculté de grever sa propre part de gages immobiliers.

Chapitre VIII – Exclusion

Article 41 – Exclusion

Un copropriétaire peut être exclu de la communauté s’il viole gravement et de façon réitérée ses obligations envers elle, ou si lui-même, les personnes auxquelles il a remis l’usage de ses locaux et dont il répond, se comportent à l’égard des copropriétaires ou d’habitants d’autres lots d’une manière telle que l’on ne saurait imposer à ceux-ci de poursuivre la vie commune.

Article 42 – Motifs

L’exclusion peut être prononcée notamment pour les motifs suivants :

lorsque le copropriétaire viole gravement et de manière réitérée son obligation d’entretenir et de maintenir en bon état ses locaux, de sorte que l’architecture ou l’aspect du bâtiment en souffre ;
lorsqu’il s’oppose résolument à des travaux de restauration et de rénovation des parties communes se trouvant dans ses propres locaux ;
lorsqu’il apporte aux parties communes des transformations nuisibles à la communauté ou à certains copropriétaires et s’oppose à la remise en état des lieux ou refuse de réparer les dommages ;
lorsque lui-même ou des personnes dont il répond rendent impossible, par leur comportement, une vie commune entre voisins conforme au bon usage ;
lorsqu’il ne donne pas suite aux ordres réitérés de l’administrateur d’éloigner de chez lui des personnes auxquelles il a laissé l’usage de ses locaux ou de certains d’entre eux et dont le comportement est insupportable.

Article 43 – Procédure

L’exclusion est prononcée par le juge, dans les formes de la procédure ordinaire. La demande doit être décidée à la majorité absolue de tous les copropriétaires, sans tenir compte de la voix de celui qui doit être exclu.

Chapitre IX – Clause compromissoire

Article 44 – Arbitrage

Les copropriétaires, la communauté comme telle et l’administrateur soumettront à un tribunal arbitral de trois membres, sans recours possible, les litiges qui pourraient naître entre eux au sujet de l’application du présent règlement, pour autant que des dispositions légales impératives ne soumettent pas ces litiges à la juridiction des tribunaux ordinaires.

Article 45 – For arbitral

Chacune des parties désignera un arbitre ; le troisième sera choisi par les deux arbitres ou, à défaut d’entente, par le président du tribunal du district du for, soit du lieu de situation de l’immeuble.

Les dispositions sur l’arbitrage du Code de procédure civile vaudois sont applicables.

Chapitre X – Élection de domicile et divers

Article 46 – Divers

Les copropriétaires, leurs ayants droit et ayants cause et l’administrateur déclarent faire élection de domicile attributif de for et de juridiction au greffe du tribunal du district du lieu de situation de l’immeuble.

Pour les cas non spécialement prévus dans le présent règlement, les dispositions du Code civil suisse et du droit suisse en général sont applicables.

Chapitre XI – Dispositions spéciales

Article 47 – Appartement du concierge

Dans les parties communes des bâtiments, un appartement de 3 pièces, sis au premier étage de l’immeuble B6, est réservé au concierge. Une cave est également attribuée à l’appartement du concierge. Dans le garage-parking, une place de parc sera également réservée à l’usage du concierge.

Les frais d’entretien, ensuite d’usure normale, de cet appartement, de la cave et de la place de parc, incomberont aux copropriétaires.

Article 48 – Abri de protection civile

Dans les sous-sols du groupe B (bâtiments B4, B5, B6) se trouve l’abri de protection civile qui est divisé en caves destinées à l’usage exclusif des copropriétaires. Les copropriétaires sont rendus attentifs au fait que les caves qui leur sont attribuées et sur lesquelles ils ont un usage exclusif ne doivent pas comporter d’aménagements ou d’installations fixes.

En cas de catastrophe, l’abri de protection civile devra pouvoir retrouver son affectation initiale pour tous les copropriétaires et pour les copropriétaires de l’immeuble Résidence de l’Observatoire situé sur la parcelle 1503 de Saint-Cergue, de même que pour l’annexe voisine qui pourra être aménagée soit en hôtel, soit en appartements.

En conséquence, en cas de catastrophe, cet abri redeviendra partie commune des bâtiments.

Article 49 – Buanderies

Il existe, pour desservir les trois groupes de bâtiments A, B et C, deux groupes de buanderies.

Le premier groupe de buanderies se situe dans le bâtiment A2, rez-de-chaussée inférieur. Il comprend 4 machines à laver le linge avec 4 séchoirs à linge incorporés. Les machines sont à prépaiement.

Le deuxième groupe de buanderies est situé dans le bâtiment C8, rez-de-chaussée. Il comprend 3 machines à laver le linge avec 3 séchoirs à linge incorporés. Les machines sont à prépaiement.

L’administrateur de la propriété par étages, d’entente avec le concierge, fixera par un règlement les temps d’utilisation des machines pour les appartements desservis.

Article 50 – Chauffage (disposition spéciale)

En dérogation à l’article 16 ci-dessus, le chauffage des appartements est prévu de la manière suivante :

Tous les appartements sont chauffés électriquement par le sol pour assurer obligatoirement un chauffage minimum de tous les appartements. Les copropriétaires n’ont pas la faculté de supprimer ce chauffage minimum.

Dès lors, les frais d’électricité pour le chauffage minimum sont répartis en fonction des millièmes attachés à chaque appartement, exception faite des lots 41 et 42 (fitness, piscine, curling et garage-parking) qui sont chauffés indépendamment. L’appartement du concierge ne supporte pas ces frais de chauffage minimum.

Pour le surplus, chaque appartement est chauffé par convecteur électrique. Dans ce cas, la consommation d’électricité figure sur le compteur électrique de chaque appartement.

Article 51 – Eau chaude

En dérogation à l’article 17 ci-dessus, la production d’eau chaude est assurée par boiler électrique installé dans les locaux techniques du rez-de-chaussée. Les frais d’électricité pour cette production d’eau chaude rentrent dans le compte général de la copropriété et sont répartis en fonction des millièmes de copropriété attribués à chaque appartement, exception faite des lots 41 et 42 (fitness, piscine, curling et garage-parking).

L’administrateur fixe la participation de chaque copropriétaire aux frais de production d’eau chaude.

Article 52 – Minuterie

À l’exception des buanderies et des locaux techniques, les sous-sols, les caves et les cages d’escaliers sont munis de minuterie pour l’éclairage.

Article 53 – Ascenseurs

Il existe huit ascenseurs desservant chacun un immeuble. Les frais d’entretien de chaque ascenseur se répartissent entre les propriétaires d’appartements desservis par l’ascenseur en fonction des millièmes dont chacun est propriétaire.

Article 54 – Lot no 41 (locaux destinés à un fitness, piscine, curling notamment)

Il existe dans la copropriété un lot (lot no 41) dont les locaux sont destinés à la construction d’un curling, d’une piscine couverte, de salles de fitness, de sauna et de loisirs en relation avec le sport, à des vestiaires, ainsi qu’à l’exploitation d’une buvette.

Ce lot a son intendance propre en ce sens qu’il est chauffé indépendamment de la copropriété. De même, il a sa propre production d’eau chaude et ses propres installations électriques. Il n’est pas desservi par un ascenseur.

Ce lot sera exploité individuellement et l’accès sera réservé à toute personne payant une entrée.

Toutefois, il faut remarquer que ce lot no 41 sera englobé dans l’assurance-incendie obligatoire du bâtiment édifié sur la parcelle 145 et que les utilisateurs de ce lot passeront dans les sous-sols du bâtiment et notamment sur le passage objet de la servitude de passage à pied qui grève la parcelle de base 145 au profit de la parcelle 142.

En conséquence, le propriétaire du lot 41 paiera à la copropriété une indemnité forfaitaire aux différents frais de copropriété énumérés ci-dessus de CHF 6’000.– par année, tant que le lot no 41 ne sera pas exploité. Cette indemnité sera portée à CHF 12’000.– dès que le lot sera en exploitation, sans que le curling soit exploité. Dès que l’entier du lot 41 sera exploité, cette indemnité sera portée à CHF 15’000.–.

Cette indemnité sera adaptée tous les cinq ans en fonction de l’indice suisse des prix à la consommation. C’est l’administrateur de la copropriété qui effectuera d’office cette adaptation. L’indice de référence est 123.0 au 30 juillet 1982.

Il est précisé que le local de curling ne sera pas construit immédiatement.

Le propriétaire du lot 41 ne participera pas au fonds de rénovation de l’immeuble. En revanche, les frais d’entretien et de rénovation du lot 41 incomberont au propriétaire du lot 41 exclusivement.

Article 55 – Réunion de lots

Le propriétaire de deux lots adjacents a la faculté de les grouper pour n’en faire qu’un seul lot. Dans ce cas, les millièmes de chaque lot s’additionnent pour donner les nouveaux millièmes du nouveau lot ainsi formé par réunion.

Article 56 – Modification de servitudes

En dérogation à ce qui est prévu à l’article 648 alinéa 2 du Code civil suisse, l’administrateur de la propriété par étages a la faculté de signer tous actes constitutifs, modificatifs ou de radiation de servitudes en relation avec la copropriété.

Article 57 – Garage-parking (lot no 42)

Le lot du garage-parking est indépendant des bâtiments. Il est accolé au groupe de bâtiments A par le sud-ouest. Ce lot ne participe pas aux charges et frais communs de la copropriété ni aux frais de rénovation des groupes de bâtiments A, B et C. Il a son électricité sur compteur indépendant, de même qu’une ventilation indépendante.

Ce lot sera constitué en 63 parts de copropriété, selon le système de la copropriété simple. Il sera régi par son propre règlement. Les copropriétaires assumeront les charges et frais communs ainsi que l’alimentation du fonds de rénovation pour ce lot. Un règlement ad hoc sera établi. Une place de parc sera réservée pour le concierge.

À l’exception de l’emplacement réservé au curling et rentrant dans le lot 41, le toit du garage-parking sera aménagé en jardin et places de jeux. Les frais d’entretien de ce jardin et de ces places de jeux seront à la charge des copropriétaires des lots 1 à 40, proportionnellement aux millièmes dont chacun est propriétaire.

Article 58 – Solarium

Le propriétaire du lot 41 a la faculté d’utiliser le toit du fitness (solarium). Les frais d’aménagement de ce solarium lui incomberont.

Article 59 – Antenne collective

En complément de l’article 9 lettre c), il est précisé que l’immeuble est relié au réseau de radio (OUC) et de la télévision de l’Association de l’Antenne Collective de Saint-Cergue (AAC). Les taxes d’utilisation dudit réseau font partie des charges communes imputables à l’ensemble des copropriétaires, y compris celui du lot 41.

Le paiement desdites taxes se fera sur la base du règlement de l’AAC approuvé par la Municipalité de Saint-Cergue, et incombera à l’administrateur de la propriété par étages qui les répartira entre chaque copropriétaire des lots 1 à 41.

Cette répartition ne se fera pas proportionnellement à la valeur exprimée en pour mille de chaque lot, mais à raison d’une unité par lot.

Le présent article ne peut être modifié qu’à la majorité qualifiée de tous les copropriétaires représentant, en outre, plus de la moitié de la valeur des parts.

Article 60 – Jardins du rez-de-chaussée

En complément de l’article 12 lettre h) ci-dessus, les copropriétaires du rez-de-chaussée qui bénéficient d’un jardin ne peuvent effectuer aucune plantation dépassant deux mètres. Ces jardins ne pourront être clôturés que d’une haie qui ne dépassera pas un mètre vingt centimètres.

Cependant, les copropriétaires ont la faculté de clôturer leur jardin par une clôture en treillis, à la condition que cette clôture en treillis soit agréée par l’administrateur de la copropriété et soit cachée de l’extérieur par une haie vive.

Il est précisé que les copropriétaires n’ont pas l’obligation de clôturer leur jardin.

Nyon, le 26 août 1982

Tableau des parts de copropriété – Parcelle 145 de Saint-Cergue

RF	Lot	Immeuble	Étage	Descriptif	Millièmes
1867	1	A1	1er	Appartement no 114 de 87,9 m² env., avec balcons et terrasses de 72 m² env., avec une cave no 1, teinté en jaune sur les plans d’étages	15,5
1868	2	A1	1er	Appartement no 112 de 64,3 m² env., avec balcons et terrasses de 39,7 m² env., avec une cave no 2, teinté en brun sur les plans d’étages	10
1869	3	A1	2e	Appartement no 121 de 152,1 m² env., avec balcons de 50,8 m² env., avec une cave no 3, teinté en jaune sur les plans d’étages	25,5
1870	4	A1	3e	Appartement no 131 de 151,7 m² env., avec balcons de 50,8 m² env., avec une cave no 4, teinté en jaune sur les plans d’étages	26,5
1871	5	A2	1er	Appartement no 212 de 64,3 m² env., avec balcons et terrasses de 47,9 m² env., avec une cave no 5, teinté en bleu sur les plans d’étages	10,5
1872	6	A2	1er	Appartement no 214 de 88,6 m² env., avec balcons et terrasse de 42,8 m² env., avec une cave no 6, teinté en vert sur les plans d’étages	14
1873	7	A2	2e	Appartement no 222 de 64,3 m² env., avec balcons de 17,8 m² env., avec une cave no 7, teinté en bleu sur les plans d’étages	10,5
1874	8	A2	2e	Appartement no 224 de 88,4 m² env., avec balcons de 29,7 m² env., avec une cave no 8, teinté en vert sur les plans d’étages	13,5
1875	9	A2	3e	Appartement no 232 de 64,1 m² env., avec balcons de 17,8 m² env., avec une cave no 9, teinté en bleu sur les plans d’étages	11
1876	10	A2	3e	Appartement no 234 de 88,2 m² env., avec balcons de 29,7 m² env., avec une cave no 10, teinté en vert sur les plans d’étages	15
1877	11	A3	1er	Appartement no 312 de 64,5 m² env., avec balcons et terrasse de 35,8 m² env., avec une cave no 11, teinté en rouge sur les plans d’étages	10
1878	12	A3	1er	Appartement no 314 de 86,5 m² env., avec balcons de 20,3 m² env., avec une cave no 12, teinté en violet sur les plans d’étages	13,5
1879	13	A3	2e	Appartement no 321 de 150,4 m² env., avec balcons de 36,1 m² env., avec une cave no 13, teinté en rouge sur les plans d’étages	24
1880	14	A3	3e	Appartement no 331 de 150,2 m² env., avec balcons de 36,1 m² env., avec une cave no 14, teinté en rouge sur les plans d’étages	26
1881	15	B4	1er	Appartement no 412 de 62,8 m² env., avec balcons de 19 m² env., avec une cave no 15, teinté en jaune sur les plans d’étages	10
1882	16	B4	1er	Appartement no 414 de 86,7 m² env., avec balcons de 25,1 m² env., avec une cave no 16, teinté en brun sur les plans d’étages	13,5
1883	17	B4	2e	Appartement no 421 de 149,1 m² env., avec balcons de 31,6 m² env., avec une cave no 17, teinté en jaune sur les plans d’étages	24
1884	18	B4	3e	Appartement no 431 de 148,7 m² env., avec balcons de 31,6 m² env., avec une cave no 18, teinté en jaune sur les plans d’étages	26
1885	19	B5	1er	Appartement no 512 de 62,4 m² env., avec balcons de 19 m² env., avec une cave no 19, teinté en bleu sur les plans d’étages	9,5
1886	20	B5	1er	Appartement no 514 de 86,7 m² env., avec balcons de 25,1 m² env., avec une cave no 20, teinté en vert sur les plans d’étages	13,5
1887	21	B5	2e	Appartement no 521 de 148,7 m² env., avec balcons de 29,3 m² env., avec une cave no 21, teinté en bleu sur les plans d’étages	23,5
1888	22	B5	3e	Appartement no 532 de 62 m² env., avec balcons de 11,3 m² env., avec une cave no 22, teinté en bleu sur les plans d’étages	10
1889	23	B5	3e	Appartement no 534 de 86,3 m² env., avec balcons de 16,8 m² env., avec une cave no 23, teinté en vert sur les plans d’étages	14
1890	24	B5	4e	Appartement no 542 de 61,8 m² env., avec balcons de 14,6 m² env. et terrasse de 66 m² env., avec une cave no 24, teinté en bleu sur les plans d’étages	11,5
1891	25	B5	4e	Appartement no 544 de 86,1 m² env., avec balcons de 18 m² env., avec une cave no 25, teinté en vert sur les plans d’étages	15
1892	26	B6	1er	Appartement no 612 de 62,4 m² env., avec balcons de 19,6 m² env., avec une cave no 26, teinté en rouge sur les plans d’étages	9,5
1893	27	B6	2e	Appartement no 621 de 148,5 m² env., avec balcons de 32,8 m² env., avec une cave no 27, teinté en rouge sur les plans d’étages	23,5
1894	28	B6	3e	Appartement no 631 de 148,1 m² env., avec balcons de 31,5 m² env., avec une cave no 28, teinté en rouge sur les plans d’étages	24
1895	29	B6	4e	Appartement no 641 de 147,7 m² env., avec balcons de 32,8 m² env., avec une cave no 29, teinté en rouge sur les plans d’étages	25,5
1896	30	C7	1er	Appartement no 711 de 149 m² env., avec balcons de 30,2 m² env., avec une cave no 30, teinté en jaune sur les plans d’étages	23,5
1897	31	C7	2e	Appartement no 721 de 148,6 m² env., avec balcons de 32,7 m² env., avec une cave no 31, teinté en jaune sur les plans d’étages	24
1898	32	C7	3e	Appartement no 731 de 148,2 m² env., avec balcons de 32,7 m² env., avec une cave no 32, teinté en jaune sur les plans d’étages	24,5
1899	33	C7	4e	Appartement no 741 de 147,8 m² env., avec balcons de 35,6 m² env., avec une cave no 33, teinté en jaune sur les plans d’étages	24,5
1900	34	C7	5e	Appartement no 752 de 61,9 m² env., avec balcons de 14,4 m² env. et terrasse de 57 m² env., avec une cave no 34, teinté en jaune sur les plans d’étages	11,5
1901	35	C7	5e	Appartement no 754 de 85,5 m² env., avec balcons de 21,2 m² env., avec une cave no 35, teinté en brun sur les plans d’étages	15,5
1902	36	C8	1er	Appartement no 811 de 150,3 m² env., avec balcons de 65 m² env., avec une cave no 36, teinté en bleu sur les plans d’étages	24
1903	37	C8	2e	Appartement no 821 de 149,9 m² env., avec balcons de 51,5 m² env., avec une cave no 37, teinté en bleu sur les plans d’étages	24,5
1904	38	C8	3e	Appartement no 831 de 149,5 m² env., avec balcons de 51,5 m² env., avec une cave no 38, teinté en bleu sur les plans d’étages	25
1905	39	C8	4e	Appartement no 841 de 149,1 m² env., avec balcons de 51,5 m² env., avec une cave no 39, teinté en bleu sur les plans d’étages	25
1906	40	C8	5e	Appartement no 851 de 148,7 m² env., avec balcons de 51,5 m² env., avec une cave no 40, teinté en bleu sur les plans d’étages	27
1907	41	Rez	–	Local fitness avec piscine et hall de curling, et différents locaux d’une surface totale d’env. 2’228 m², avec une cave no 41, teinté en vert sur les plans d’étages	234,5
1908	42	Rez	–	Garage-parking comprenant 63 places de parc, teinté en jaune sur les plans d’étages	38
Total					1000

Propriété par étageRèglement d’administration et d’utilisation